Новости

17.01.2013
Обновлен прайс-лист на нормативно-методическую литературу и документацию.

Подробнее
 

30.03.2012
Электричество посчитают
Владимир Путин призвал упростить административные барьеры при строительстве жилья.

Подробнее
 

28.03.2012
Сметные нормативы для эксплуатации зданий.

Подробнее
 
Все новости
Реклама


Спасение отрасли - в управлении затратами.

Устойчивый спрос на недвижимость сменился выжидательной позицией покупателей в условиях кризиса, и долгожданное снижение цен уже налицо. Сколько на самом деле стоит квадратный метр, и как переживают кризис строительные компании? На эти и другие вопросы нам ответил Евгений Евгеньевич Ермолаев, руководитель Федерального центра ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов, президент Национальной ассоциации стоимостного инжиниринга, профессор.

Последствия финансового кризиса вылились в уменьшение цен на недвижимость. Что стояло за недавним ростом цен на жилье?

В каждом крупном городе развитого субъекта Российской Федерации половина введенного жилья, скажем, за 2007 год, принадлежит не более чем десятку организаций. Все это хорошо просматривается, к примеру, в Сибирском федеральном округе, который на протяжении нескольких лет показывал лучшую по стране динамику роста строительства.
Специалисты Национальной ассоциации стоимостного инжиниринга не раз доказывали, что реальные затраты на строительство жилых многоэтажных домов составляют не более половины их рыночной стоимости. При этом прямые производственные затраты не достигают и 25% от рыночной стоимости «квадрата» в жилой новостройке, еще 25% - это косвенные затраты, в том числе на приобретение земельного участка. И в Москве у среднестатистического застройщика затраты на строительство массового жилья потребительского класса составляют не более 50% рыночной стоимости.
Так как цена на рынке жилых новостроек во многих регионах определяется «узким кругом преданных революционеров», то есть не более чем десятком юридических лиц, а также при этом они закладывают «припуск» в рыночной стоимости не менее 50%, то их ожидаемая прибыль от инвестиционно-строительного процесса составляет порядка 100%. И на такой марже, «вложили рубль - получили два», строительные компании работали несколько лет! В то время как перерабатывающее, наукоемкое производство в России имеет рентабельность около 10%. У строительных организаций, не имеющих косвенных затрат, например на приобретение земельных участков, прибыль вообще может быть четырехкратной: вложили рубль - получили четыре
.

А каковы причины наблюдаемого снижения цен в условиях кризиса?

С учетом того, что застройщики существенно зависели от кредитных ресурсов, необходимых для поддержания производства, и от устойчивого спроса на их продукцию, ситуация для строительных компаний, консолидированно формирующих рынок, становится некомфортной.
В течение трех-четырех лет устойчивый спрос на новостройки поддерживался ипотечным кредитованием. Надо сказать, что к началу 2008 года почти 20% сделок в жилищной сфере происходило с привлечением ипотечных средств. Около 30% сделок - это развитая сфера обращения жилья, где участниками выступает определенная прослойка граждан, которые могли инвестировать в первичный рынок жилья.
Перед нами такие исходные данные:
■ десять юридических лиц, которые строят и определяют стоимость новостроек;
■ резкое, почти в два раза, снижение покупательского спроса в связи с сокращением ипотечных программ и других видов кредитования.
Таким образом, логично предположить, что строительные компании смирятся с потерей некоторой части прибыли, для того чтобы продолжить свою работу. Предполагаю, что до весны текущего года произойдет снижение стоимости жилых новостроек не менее чем на 25%. Это та планка, с которой строители готовы расстаться.
В настоящее время строителей сдерживает лишь то, что если они извлекут деньги сейчас, то есть распродадут квартиры ниже рынка, то им надо будет куда-то эти деньги вложить. Во что продолжать инвестировать? Пока что альтернативы строительству не появилось. И при этом в обозримом будущем покупательский спрос будет ниже, чем в прошлом или позапрошлом году.
Таким образом, цены прежде всего падают на рядовое, переоцененное жилье, потребительские свойства которого достаточно скромные. И цена может снизиться еще не менее чем на четверть от уровня цены текущего дня. Десять-пят-надцать человек в каждом регионе должны принять для себя сложное, но очевидное решение и отказаться от части прибыли, чтобы продолжать производство
.

Сколько составляет стоимость квадратного метра жилья для населения? И какова реальная себестоимость возводимого жилья?

Анализируя затраты, составляющие стоимость 1 кв. м жилья (рис. 1), необходимо учитывать, что, кроме затрат непосредственно на возведение объекта, велика доля различных косвенных расходов застройщиков, в том числе затрат на получение участка под застройку, издержек, связанных с получением разрешения и согласованием документации в органах власти (подобные расходы могут составлять до 40% инвестиционной стоимости строительства). Наглядное и достоверное раскрытие составляющих строительно-монтажных работ позволяет определить, на основании чего формируется конечная рыночная цена.
Таким образом, повышение цен на строительные материалы и рост заработной платы, без сомнения, увеличивают стоимость жилья, но не являются решающим фактором значительного ее роста. Так, при увеличении стоимости цемента в 2 раза стоимость строительно-монтажных работ возрастает на 3,64%. А повышение цен на металл в 1,5 раза дает рост стоимости строительно-монтажных работ всего на 3%. При этом в структуре себестоимости всего строительства затраты на цемент и металл вместе взятые не превышают 5%.
В реальном выражении можно оценить затраты на строительство в Москве (без учета стоимости приобретения участка земли) - не более чем 30 тысяч рублей за «квадрат» в типовом многоэтажном доме. Да и в любом другом городе себестоимость квадратного метра будет примерно такой же. Перепад цены формируется именно за счет стоимости прав на землю
.

Каковы Ваши прогнозы динамики цен на недвижимость?

Всем тем, кто планирует приобретать или расширять жилплощадь, рекомендую не торопиться. Не та стадия рыночного цикла: очевидно, что ожидается снижение цен. В Америке кризис проявился более ярко, в два раза подешевело любое жилье. При этом надо учитывать, что в Манхеттене стоимость квадратного метра остается такой же, как и до кризиса. Вокруг Московского Кремля также резкого снижения стоимости «квадрата» не произойдет.
В каждом регионе нашей страны сформировался достаточно устойчивый спрос. Но он сокращается пропорционально развитию строительного рынка. Таким образом, на первичном рынке падать стоимость будет везде, а на вторичном рынке явного отката не будет.
При этом контролируемые несколькими риэлторскими организациями цены, которые мы видим в СМИ, отражают искусственный «подогрев» рынка посредниками. Общая стоимость в открытых источниках выше реальной стоимости сделок чуть ли не на треть. А ведь еще два-три года назад такого не было. Теперь надо делать скидку, учитывая притязания посредника и реальную готовность продавца расстаться со своей недвижимостью.
Необходимо отметить, что кризисная ситуация не может длиться долго. Уже в начале года строительные компании Москвы надеялись на возобновление своих кредитных линий в банках. Тем не менее отрицательные показатели отрасли будут наблюдаться в течение порядка двух лет, что составляет средний цикл в нашей инвестиционно-строительной сфере. Через три года стоимость жилья будет вновь увеличиваться
.

Каким образом меняется ситуация на рынке строительных услуг?

Ремонтные работы в своих квартирах, конечно, откладывать нельзя. Ведь это вопрос экологии жилища, а значит - здоровья семьи. В настоящее время на рынке бытового строительного подряда в Москве и Московской области стоимость услуг необоснованно завышена в 4-5 раз -с учетом сезонности, спада темпов строительства, малой востребованности рабочей силы. Можем ожидать снижения стоимости ремонтных работ, особенно в части привлечения неквалифицированных рабочих.
Если выручка многих строительных компаний составляла порядка 40%, то теперь они будут готовы работать с меньшей прибылью, лишь бы не останавливать свое производство и «проскочить» кризис.
Убежден, что основной вопрос на рынке частного строительного подряда - это вопрос квалификации исполнителей. Стоимость услуг квалифицированных рабочих падать не будет. Статистика нашего рынка такова: из десяти рабочих лишь двое обладают реальными профессиональными навыками. Таким образом, высококвалифицированные работники, конечно, останутся в своей ценовой нише.

Какие трудности испытывают строительные компании сегодня? Каковы пути выхода из кризиса для строительных организаций?

До кризиса около 20% всех строек финансировались из федерального, регионального или местного бюджета, оставшиеся 80% финансировались без участия государства. Пока точной статистики нет, но есть основания полагать, что финансирование более половины строек из внебюджетной сферы приостановлено. Еще недавно многие организации не хотели участвовать на подрядных работах у государства, и государству было сложно найти компании для строительства школ и других социальных объектов. Сегодня наблюдается настоящий бум участия строительных предприятий в государственных конкурсах.
Более внимательное отношение строительных компаний к расходам во время реализации проектов позволило бы сократить количество остановившихся в результате влияния мирового финансового кризиса строек. Нам сейчас приходится принимать участие в оценке некоторых стройплощадок, которые меняют своих исполнителей. Когда подбирается новый подрядчик, то необходимо подвести некоторые итоги, например оценить, какая часть контракта уже выполнена или сколько средств для завершения строительства еще потребуется. И мы констатируем, что на стройках творится полная бесхозяйственность: компании сами не знают, сколько они уже потратили, что отмечается даже у крупных игроков рынка.
Мы предлагаем выстроить систему управления стоимостью строительства так, чтобы в основе управления затратами находился комплекс взаимосвязанных нормативно-методических и информационно-справочных документов, которые позволяют определять стоимость строительства на трех основных стадиях инвестиционно-строительного процесса: на стадии бюджетного планирования, проектирования и осуществления строительства и расчетов за выполнение работы.
Система управления затратами уже создана и начинает внедряться. В течение 2009 года элементы этой системы будут использоваться при государственных заказах, но, в основном, эта система создана для строителей и будет иметь добровольный характер
.


Источник: http://www.fgufccs.ru/press/detail.php?ID=22169